Tekst Hege Vadstein
Ved å beskrive konkrete eksempler på ikke-kommersiell boligutvikling i London, København, Zürich og Wien, gir Kjetil Gyberg nyttig næring til drømmer om en ny boligpolitikk som kan skape alternativer til dagens boligmarkedmareritt.
Selv om Kjetil Gybergs smarte, lille bok, Boligdrømmen, begynner å dra på åra, er den ikke mindre aktuell enn da den kom ut i 2019; i hvert fall ikke i vesentlig grad. Dette er både et godt og et dårlig tegn. Dårlig, fordi norsk boligpolitikk – eller mangelen på sådan – er fortsatt like katastrofal som for sju år siden. Bra, fordi eksemplene Gyberg innhenter om andre lands vellykkede ikke-kommersielle boligprosjekter fortsatt lever i beste velgående.
av Kjetil Gyberg
Manifest 2019
169 sider
Som ramme for boka tar Gyberg utgangspunkt i sine egne boligerfaringer. Han vokste opp på Lambertseter i en borettslagsleilighet som hans aleneforsørgende mor greide å kjøpe for den lånesummen hun kunne håndtere med sin sekretærlønn. Selv har han i voksen alder ingen mulighet til å tilby sine to barn en oppvekst i en tilsvarende bolig – til tross for samboerens stabile inntekt og en oppspart egenkapital på 300 000 kr. Sammen tjener de ikke nok til å kunne få innvilget en lånesøknad, og må derfor leie.
Gyberg gir først leserne en kjapp innføring i hvorfor situasjonen har endret seg så drastisk – fra en tid da den rådende politikken forutsatte at boligutgiftene til en familie ikke skulle overstige 20 % av en industriarbeiderlønn, til i dag, da stadig flere bruker over 40 % av lønna si på bolig – enten på husleie eller på nedbetaling av lån.
Kort oppsummert: Etter krigen fantes det i Norge en politisk vilje til å sørge for at alle skulle ha rå til å skaffe seg en god bolig. Kommunene stilte med rimelige tomter. Boligbyggelagene sto for bygging, organisering og fordeling, og Husbanken hadde et langt videre mandat og et større økonomisk handlingsrom enn i dag.
På slutten av 70-tallet banket nyliberalismen på døra, og både Arbeiderpartiet og Høyre, ved hhv. Gro og Kåre, tok den varmt imot med åpne armer. I løpet av Gro og Kåres regjeringsperioder ble boligmarkedet deregulert og bankenes kredittrammer fjernet. Det ble duket for den situasjonen vi har i dag, der boligpolitikk er erstattet med de såkalte markedskreftene – et fenomen som av mange politikere blir dyrket som en slags intelligent materie med evne til å frambringe de beste hendelsesforløp i enhver situasjon.
Et populært argument som ble brukt for å forsvare dereguleringen, var at dette skulle få bukt med at det ble betalt penger under bordet ved eierskifte av borettslagsandeler. Dette problemet fikk ufortjent stor oppmerksomhet sammenlignet med hvor lite utbredt det var. Det gjaldt hovedsakelig i de få tilfellene der et borettslag ikke var tilknyttet boligsamvirket, altså ikke bygd av OBOS eller USBL. Dermed fantes i disse tilfellene ingen administrasjon som kunne kontrollere omsetningen.
Bankene var også ivrige pådrivere for deregulering og fjerning av lånerestriksjoner. De var særdeles lite interesserte i å ha en så solid konkurrent som det Husbanken var på denne tida. (Så seint som under finanskrisa i 1988 sto Husbanken for opp mot 100 % av finansieringen av nye boliger, ettersom de ordinære bankene var lettere sjokkskadet på det tidspunktet.) Banklobbyen engasjerte seg derfor med liv og lyst i kampen for å begrense Husbankens virksomhet, slik at de ble sikret enerett på norske boliglånkunder.
Nye boligprosjekter der minimum 35 % av de planlagte boligene skal være vesentlig rimeligere enn den gjennomsnittlige markedsprisen, blir premiert med raskere behandlingstid.
Etter å ha sett på årsakene til den norske boligsituasjonen, spør Gyberg seg om det virkelig må være slik. Finnes det ingen alternativer? Det gjør det selvsagt. Og dermed går turen til London, København, Wien og Zürich – fire byer som Gyberg mener det er relevant å sammenligne Oslo med – og hvor det i tillegg finnes ulike utgaver av vellykkede tredje-boligsektor-praksiser – noen av dem har allerede eksistert i over 100 år.
Det er viet ett kapittel til hver av de fire byenes ulike ikke-kommersielle boligmodeller, hvordan de fungerer og hvordan de ble til. I London består den tredje boligsektor for det meste av leie-til-eie-prosjekter, der beboerne gradvis kan kjøpe opp inntil 80 % av boligen. Minimum 20 % av boligen forblir eid av de ikke-kommersielle boligbygger-selskapene, slik at ikke subsidier forsvinner inn i eiendomsmarkedet – noe dagens norske eierlinjesubsidier dessverre gjør. Videre skal disse boligene bygges slik at den endelige leieprisen ligger på maksimalt 1/3 av den lokale gjennomsnittlige bruttolønna. Dette krever at rimelige tomter stilles til disposisjon, noe som ikke er en enkel sak å finne i London – spesielt ikke med tanke på at de ikke-kommersielle boligbygger-selskapene må konkurrere seg imellom om oppkjøp av de aktuelle tomtene, og presser dermed prisene opp.
James Murray, Londons boligborgermester, forteller Gyberg at dokumentavgiften – som i England for øvrig ikke ligger på en flat prosentsats slik den gjør i Norge, men snarere er progressiv – kan by på løsninger. Hvis den ble omdirigert fra å forsvinne inn i statskassa til heller å bli sluset inn i Londons ikke-kommersielle boligbygging, ville de kunne subsidiere det de årlig trenger til nye tomtekjøp for ikke-kommersiell boligbygging. Videre forklarer han at nye boligprosjekter der minimum 35 % av de planlagte boligene skal være vesentlig rimeligere enn den gjennomsnittlige markedsprisen, blir premiert med raskere behandlingstid. På offentlig eide tomter kreves det dessuten at 50 % av boligene i nye byggeprosjekter er rimelige.
Wien, København og Zürich skiller seg fra London ved at disse byenes tredje boligsektor hovedsakelig utgjøres av ulike utleiemodeller, snarere enn leie-til-eie-modeller. Wien har en litt annen forutsetning enn de to andre byene ettersom de her allerede etter 1. verdenskrig så betydningen av å besørge tomter for ikke-kommersiell boligbygging. I Zürich har de ikke en like lang historie som Wien når det gjelder ikke-kommersiell boligbygging, og har følgelig heller ikke passet på å beholde tomter i kommunalt eie. Plassmangelen i Zürich påvirker hvilke løsninger som prioriteres når nye ikke-kommersielle boliger skal bygges, og de satser da særlig på prosjekter med små boenheter som deler fellesarealer, slik for eksempel Vindmøllebakken i Stavanger er organisert.
I København har de en annen løsning på den flaskehalsen som tomtepriser utgjør når det gjelder å kunne tilby rimelige boliger til kostpris. Eiendomsutviklere som søker om å få regulert tomter for boligformål, er pålagt at minst 20 % av boligene skal være rimelige utleieboliger. Det er også satt et politisk mål om å øke denne andelen til 40 % innen få år. Både Københavns politikere og næringsliv ser at målsettingen for det de kaller Den blandede by skaper mange gode ringvirkninger, økonomiske så vel som sosiale. Ved å sørge for rimelige boliger til arbeidsfolk innen blant annet utdanning, helse og omsorg, transport og brannvesen, blir ikke denne verdifulle arbeidskraften presset ut av byen. Dermed unngår de noe av problemene som ellers ville ha oppstått: økte transportutgifter som fører til redusert konkurranseevne, nedgang i sosial mobilitet, samt økte klasse- og kulturmotsetninger – med det dette ville ha medført av redusert tillit og uroligheter i samfunnet(1).
Boligutgiftene til en familie skulle ikke overstige 20 % av en industriarbeiderlønn.
Etter endt Europa-turne reiser Gyberg hjem og konfronterer et knippe boligengasjerte Oslo-borgere med sine nyervervede kunnskaper. Og det er kanskje her vi merker tydeligst at boka er utgitt for noen år siden. Gyberg møter Hanna B. Marcussen, byråd for byutvikling, som lar oss få vite at det på det tidspunktet står flere lovende boligpolitiske prosjekter på den politiske agendaen i Oslo rådhus – blant annet etablererboliger – et leie-til-eie-konsept som henter inspirasjon fra London, samt en innsats-for-leie-modell som skal passe for de som av ulike grunner ikke kan eller ønsker å eie boligen sin. Denne innebærer at husleia kan ligge langt lavere enn på det øvrige av utleiemarkedet ved at beboerne utfører egeninnsats knyttet til ferdigstilling, drift og vedlikehold. Gyberg møter også initiativtakerne bak Tøyen boligbyggelag, som har store forhåpninger til etableringen av et pilotprosjekt i Hagegata 30 og til Unge kunstneres samfunn (UKS) sitt initiativ, kunstnerbolig-prosjektet i Hovinbyen. Situasjonen ser ut til å gi grunn til optimisme.
Når jeg søker på disse prosjektene på nett, ser ikke situasjonen like lovende ut. Etablererboliger gir et treff på et sideoppslag på regjeringen.no der en forespørsel fra Oslo kommune om lovligheten av ulike aspekter ved en slik modell besvares i en skeptisk tone(2). Innsats-for-leie gir et treff på en Husbanken-rapport(3) om leieboeres egeninnsats i Ormsundveien Økogrend og Enebakkveien 37. Rapporten uttrykker stor tiltro til disse pilotene, som begge i en årrekke har vært drevet fram av innsatsen til noen utrettelige ildsjeler. Både Ormsundveien og Enebakkveien viser begge at rimelige og alternative boformer er mulig å få til i praksis, og kan fungere ypperlig, også i eierlandet Norge. Nå spøker det allikevel for prosjektenes framtid, ettersom bystyret i Oslo ønsker å avslutte dem, kaste ut beboerne og selge eiendommene.
Også ambisjonene om å etablere et pilotprosjekt i Hagegata 30 er torpedert ved at Oslo kommune har solgt eiendommen til SIO for bygging av studentboliger. Det trengs absolutt flere studentboliger i Oslo, men Tøyen trenger også rimelige boliger som gjør det mulig for folk å bo der i mer enn et semester eller to. UKS’ kunstnerbolig-prosjekt gir ikke andre treff enn et-par-tre presseoppslag om lanseringen av planene i 2018, samt om opprettelsen av Kunstnerboligforeningen i 2020 – men det ser ikke ut til at det har blitt noe mer konkret enn som så av de entusiastiske planene.
Hvor ble det av alle disse flotte ideene og initiativene? Ble de kvalt av pandemiens nedstenging og krigene i Ukraina og Palestina, eller er det så enkelt som at de frimarkedsekstremistiske politikerne som overtok etter Raymond Johansens byråd, er krakilsk overivrige når det kommer til nedskjæringer og utsalg av arvesølvet – kommunens eiendommer? De skal jo tross alt finansiere skatteletter for de aller rikeste.
Boligdrømmen passer fint som tittel – for det er alltid lov å drømme, og det er spesielt hyggelig å drømme når erfaring viser at drømmene ikke er urealistiske og kan bli til virkelighet. Etter å ha lest ferdig boka, har jeg fått en drøm om at alle samfunnsengasjerte mennesker skal lese denne inspirerende boka – lettlest, hendig og løsningsorientert som den er – og at lesingen vil oppildne til en gjenoppliving av boligkampen fram mot kommunevalget i 2027. Det vil gagne både natur og samfunn at boligpolitikken i Norge endres radikalt – og da spesielt i de store byene. For, som en av de heldige beboerne i Wiens ikke-kommersielle boliger forklarer Gyberg: – Her har du en kritisk masse av tenkende mennesker i sentrum av byen som har råd til å gå på møter og seminarer. Det er friheten som følger med det å ikke måtte bruke all din tid på å betale for boligen din.
